Questions-réponses juridiques et pratiques en immobilier d'entreprise

Il existe plusieurs types de mandat : le mandat exclusif et le mandat simple, mais dans les 2 cas plusieurs agences peuvent être mandatées :

Dans le cadre d’un mandat exclusif le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement la vente ou la location de son bien, il s’oblige à traiter par l’intermédiaire du mandataire. Cependant il peut confier un mandat exclusif à plusieurs agences (il est néanmoins conseillé d’en limité le nombre) dans ce cas on parle de mandat co-exclusif ou tri exclusif, le mandat étant un acte commun à toutes les agences.

Dans le cadre d’un mandat simple, le mandant garde la liberté de traiter avec qui bon lui semble, il peut dans ce cas consentir autant de mandats qu’il le souhaite. Bien évidemment les conditions financières de la vente ou de la location devront être identiques pour tous les mandats consentis.

En immobilier d’entreprise plusieurs types de baux peuvent s’appliquer, les plus courants sont :

Le bail commercial régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce ; sa durée est de 9 ans minimum (disposition d’ordre public à laquelle on ne peut déroger), cependant le preneur à la faculté de donner congé d’un tel bail à chaque période triennale moyennant un délai de préavis de 6 mois et un congé délivré par acte extrajudiciaire (= acte délivré par un huissier). Les facultés de donner congé par le preneur peuvent être conventionnellement modifiées, ainsi le preneur peut renoncer à sa faculté de donner congé à l’issue de la première et/ou deuxième période triennale, il peut aussi bénéficier d’une possibilité de donner congé à d’autres périodes du bail (par exemple à l’issue de la 4ème année). Il s’applique aux personnes physiques ou sociétés inscrites au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le bail de courte durée ou bail dérogatoire, prévu par l’article L145-5 du Code de Commerce ; il permet, en dérogation aux dispositions régissant les baux commerciaux, de contracter un bail d’une durée au plus égale à deux ans ; en pratique, de tels baux sont conclus en général pour une durée de 23 mois maximum. S’agissant d’une dérogation au statut des baux commerciaux, les conditions de congé sont librement aménageables par les parties, ainsi que la durée, du moment qu’elle n’excède par 24 mois. Que se passe t’il à la fin d’un tel bail ? (voir question 6)

Le bail professionnel, partiellement régi par la loi n°86-1290 du 23/12/1986 ; sa durée est au moins égale à 6 ans (disposition d’ordre public à laquelle on ne peut déroger), cependant le preneur à la faculté de donner congé à tout moment moyennant un délai de préavis de 6 mois par lettre recommandée AR ou par acte extrajudiciaire (= acte délivré par un huissier). Il s’applique aux locations de locaux à usage exclusivement professionnel et aux entreprises qui exploitent une activité non commerciale, c’est à dire les professions libérales ou assimilées, ou les professions artisanales lorsqu’il n’existe pas de fonds artisanal.

La convention d’occupation précaire ; sa durée est fixée librement et peut être indéterminée, la fin de la convention dépendant généralement d’un événement prévu dans celle-ci et qui peut intervenir à tout moment sans que l’on sache précisément quand (exemple dans l’attente d’une expropriation) ; cet élément de précarité doit être motivé dans la convention.

Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur a généralement la possibilité de donner congé à l’issue de chaque période triennale. La loi prévoit que le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance et par acte extrajudiciaire (= acte délivré par un huissier) – il s’agit d’une condition d’ordre public, on ne peut donc y déroger.

Dans le cas où le congé est délivré trop tard, il prendra effet pour la fin de la période triennale suivante.

En pratique, si vous avez omis de donner congé et que vous souhaitez vous désengager de votre bail, il vous faudra négocier avec votre propriétaire, lequel, généralement, vous demandera, pour vous délier de vos obligations, de trouver un successeur pour reprendre la location de vos locaux.

Cette succession pourra se faire, soit sous forme de cession du bail en cours (voir question 5), soit sous forme de résiliation anticipée amiable du bail en cours et de signature concomitamment d’un nouveau bail avec le successeur.

A cette occasion votre propriétaire pourra, en particulier, fixer de nouvelles conditions financières de location.

Dans un tel cas de figure le conseil en immobilier d’entreprise pourra vous trouver le successeur pour vos locaux et vous aider dans vos négociations avec votre propriétaire.

L’article L145-31 du Code de Commerce régissant les baux commerciaux prévoit que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous location des locaux, totale ou partielle, est interdite.

En tout état de cause pour être valide la sous location doit avoir été expressément autorisée par le bailleur et celui-ci doit avoir été appelé à concourir à l’acte de sous location.

Le bailleur peut assujettir son accord à d’autres conditions (par exemple que la sous location soit partielle c’est à dire qu’elle ne porte que sur une partie des locaux, qu’elle soit consentie à une filiale de la société locataire...).

La sanction pour un locataire qui sous loue ses locaux sans avoir l’autorisation de son bailleur et sans l’avoir informé, est la résiliation de son bail.

L’article L145-16 du Code de Commerce régissant les baux commerciaux prévoit la nullité des clauses interdisant de céder le bail dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

En ce qui concerne une cession isolée du bail, en pratique il est fréquent que le bailleur insère une clause prévoyant l’interdiction d’une telle cession ou subordonnant son accord à un certains nombres de conditions de fond (garantie conjointe et solidaire du cédant) ou de forme.

L’article L145-5 du Code de Commerce qui autorise la conclusion d’un tel bail prévoit que si à l’expiration dudit bail le preneur est resté dans les locaux, il s’opère automatiquement un nouveau bail qui lui, sera soumis obligatoirement au statut des baux commerciaux. Ce sera donc un bail commercial d’une durée de 9 ans qui prendra effet le lendemain du jour où le bail dérogatoire aura pris fin.

En pratique, sous certaines conditions il est possible de renouveler un bail dérogatoire :

Le preneur doit renoncer expressément et sans équivoque au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Cette renonciation doit être postérieure à l’expiration du bail dérogatoire.

Cela implique l’entière bonne foi des parties, puisque le preneur devra être resté en place à l’issue du premier bail dérogatoire pour pouvoir renoncer au bénéfice du bail commercial, cette renonciation ne pouvant se faire avant la fin du bail dérogatoire.

En pratique les baux commerciaux comportent généralement une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation conventionnelle), celle-ci prévoit une variation automatique du loyer à une date déterminée en fonction d’indices déterminés et déterminables.

Ainsi il est prévu une indexation tous les ans ou tous les 3 ans, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail (ou toute autre date librement déterminée), l’indice servant à l’indexation est le plus souvent l’indice INSEE du Coût de la Construction (voir tableau).

Par ailleurs il existe des mécanismes légaux de révision du loyer prévus par les articles L145-37, 38 et 39 du Code de Commerce et qui peuvent être mis en œuvre lorsque les conditions prévues par ces articles sont remplies.

En immobilier d’entreprise il existe une totale liberté conventionnelle en la matière. Généralement les propriétaires raisonnent en loyer net de charges, ainsi l’intégralité des charges et impôts sont répercutés conventionnellement sur le preneur, notamment les charges d’entretien et de réparations, les honoraires de syndic ou de gestionnaire d’immeubles, l’assurance de l’immeuble, le salaire du gardien, l’impôt foncier, la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile de France...

Rappel : le loyer facturé est majoré selon l’option fiscale du propriétaire de l’immeuble de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (taux en vigueur 19,60 %) – cette taxe est récupérable si le preneur est assujetti à la TVA pour l’exercice de son activité - ou de la Contribution au Revenu Locatif (taux en vigueur 2,50 %) – cette taxe n’est pas récupérable quelque soit l’activité du preneur.

En immobilier d’entreprise, le propriétaire demandera au minimum un extrait Kbis, un Relevé d’Identité Bancaire et les 3 derniers bilans (pour les sociétés en création : les statuts de la société, un compte d’exploitation prévisionnel et des références bancaires), accompagnés d’une lettre de candidature récapitulant les principales caractéristiques de la location (surface, nombre de parkings, date de prise d’effet et durée du bail, montant du loyer, des charges et du foncier, du dépôt de garantie, honoraires de commercialisation, éventuelles conditions particulières).

En immobilier d’entreprise, lors de la signature d’un bail, il est d’usage d’acquitter le montant du dépôt de garantie et les honoraires de commercialisation. Par ailleurs il est également souvent demandé le paiement de la première échéance du loyer et des charges.

Le dépôt de garantie sert à garantir au bailleur la bonne exécution par le preneur de ses obligations (financières et matérielles). Il est restituable en fin de bail sous réserve que le preneur soit à jour de ses obligations, la loi ne prévoit aucun délai pour cette restitution.

Le montant du dépôt de garantie est libre, cependant l’article L 145-40 du Code de Commerce prévoit que les sommes (loyer, garantie...) payées d’avance qui excédent 2 termes de loyer (le terme de loyer est sa périodicité) portent intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, au profit du preneur (il s’agit d’une disposition d’ordre publique à laquelle on ne peut renoncer).

Ainsi par exemple un loyer mensuel d’avance permet un dépôt de garantie d’un mois de loyer au delà les sommes porteront intérêt au profit du preneur. (un loyer trimestriel à terme échu – 6 mois de loyer, un loyer trimestriel d’avance – 3 mois de loyer, un loyer mensuel à terme échu – 2 mois de loyer).

Le bailleur pourra exiger, selon les dossiers de candidature (voir question 9 pour le dossier de candidature), d’autres garanties complémentaires, principalement :

Un cautionnement : acte par lequel une personne physique ou morale s’engage vis à vis du bailleur à satisfaire aux obligations du preneur en cas de défaillance de ce dernier. Le bailleur préfèrera le plus souvent une caution émanant d’un établissement bancaire.

Une garantie à première demande : engagement par lequel une personne physique ou morale s’engage à payer à première demande une somme d’argent au bénéficiaire sans pouvoir opposer aucune exception.

Les obligations pour le propriétaire de fournir des documents (certificat, diagnostic...) justifiant de l’état et de la composition des locaux vendus, sont de plus en plus étendues.

Actuellement un propriétaire doit fournir selon les cas :

Superficie des surfaces vendues : La loi Carrez du 18/12/1996 a instauré l’obligation de mentionner la superficie des surfaces privatives en cas de vente de lots de copropriété et a défini les modalités de calcul de ces surfaces. Si la surface mentionnée à l’acte de vente s’avère inférieure de plus de 5%, l’acquéreur pourra intenter une action en diminution du prix de vente. Dans la pratique il est conseillé de faire réaliser le métrage des surfaces privatives par un professionnel.

Amiante : rappel : en application du Décret du 7/02/1996, la recherche de présence d’amiante dans les flocages (immeuble construit avant le 01/01/1980), calorifugeages (immeuble construit avant le 29/07/1996) et faux plafond (immeuble construit avant le 01/07/1997) a du être effectuée par tous les propriétaires avant le 31/12/1999, et en application du Décret du 13/09/2001 un contrôle sur les matériaux durs de construction pour les immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 doit avoir été effectué avant le 31/12/2003 pour les immeuble ERP catégorie 1 à 4 et pour les IGH (avant le 31/12/2005 pour les autres immeubles et immédiatement en cas de vente). En tout état de cause en cas de vente : toute promesse de vente doit contenir en annexe un état mentionnant la présence, ou le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante et ce pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997.

Plomb : un état des risques d’accessibilité au plomb est demandé pour les immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral.

Termites : un état parasitaire attestant de l’absence de termites est demandé pour les immeubles situés dans les zones à risques déterminées par le Préfet.

Gaz naturel : concerne toutes les installations intérieures de gaz naturel dans les locaux à usage d'habitation.

Performance énergétique (à compter du 01/07/2006) : un état de performance énergétique devra être fourni, il n'aura qu'une valeur informative.

Risques technologiques et naturels (à compter du 01/06/2006) : un état des risques devra être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique pour tout immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de risques naturels prévisibles ou pour tout immeuble situé dans une zone de sismicité définie par décret.

Installations classées : oligation d'information de l'existence de l'exploitation d'une installation classée dans les lieux vendus, l'exploitant doit fournir un état à jour de la pollution des sols.

Un certain nombre de réglementations en cours d’élaboration ou en attente de décrets d’application rajouteront bientôt d’autres obligations telles un état des risques technologiques et naturels, un diagnostic Radon...

Par ailleurs, une ordonnance du 8 juin 2005 prévoit le regroupement dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique, des documents suivants : le constat de risque d'exposition au plomb, l'état concernant l'amiante, l'état relatif aux termites, l'état concernant l'installation intérieure de gaz naturel, l'état des risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic de performance énergétique.

En outre en immobilier d’entreprise, il est de plus en plus fréquent pour certains types de bâtiments principalement industriels, que les futurs acquéreurs demandent au vendeur un certificat justifiant de la non pollution du sol.

Par ailleurs en cas de vente pour faciliter la rédaction des actes, il faudra pouvoir fournir l’acte d’acquisition, le règlement de copropriété ou de zone, et tous documents utiles types : permis de construire, certificat de conformité, attestation d’assurance décennale...

En immobilier d’entreprise, sont soumis à la Taxe sur la Valeur Ajoutée, la vente de terrain à construire, la vente d’immeuble en cours de construction et la première mutation à titre onéreux d’un immeuble construit depuis moins de 5 ans, toutes les autres mutations sont soumises aux droits d’enregistrement.

En immobilier d’entreprise, la complexité croissante du droit, les fluctuations du marché, nécessitent une connaissance approfondie et une formation constante que seules des agences spécialisées peuvent proposer. Une opération immobilière a des conséquences patrimoniales, financières, professionnelles qui ne sont pas neutres, faire appel à un professionnel spécialisé vous permettra de bénéficier de ses compétences, de son expérience et de son savoir faire. Il sera à votre écoute pour vous apporter les meilleurs conseils et vous accompagner dans vos démarches.

Les valeurs de GEMOFIS : éthique, efficacité, proximité, indépendance

Notre personnel est formé spécifiquement et bénéficie d’une formation continue; nos agences sont situées au cœur des différents pôles de développement et appréhendent ainsi en temps réel les tendances et les évolutions des différents marchés de l’immobilier d’entreprise.

Les bailleurs ou vendeurs sont soumis à une obligation d’informations (codifiée à l’article L125-5 du code de l’environnement) sur l’état des risques naturels et/ou technologiques auxquels leur bien immobilier (bâti ou non) est exposé. En effet, l’article 77 de la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a introduit en particulier une obligation d’information de l’acquéreur ou du preneur de tout bien immobilier se trouvant dans une zone de sismicité ou/et dans celle d’un Plan de Prévention des Risques prescrit ou approuvé.

L’état des risques est un document qui doit fournir certaines informations à l’acquéreur ou au preneur et qui doit être annexé au contrat de vente ou de location. Il doit être établi au moins six mois avant la conclusion de l’acte ou du contrat qu’il accompagne et sera valable pendant toute la durée de ce dernier.

Il doit mentionner la sismicité et les risques naturels ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention auxquels le bien est exposé. Un tel état est établi à partir de l’arrêté préfectoral concernant le département où se situe le bien immobilier. Les documents nécessaires à son établissement se trouvent dans le document communal d’informations qui est consultable en préfecture, sous-préfecture, ou mairie du lieu ou se situe le bien, ainsi que sur internet. L’état des risques doit être établi sur la base du modèle arrêté par le ministre chargé de la prévention des risques majeurs (disponible sur www.prim.net). A cet état doivent être annexés les extraits de documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques (disponibles notamment en mairie) .

En cas de non respect de cette obligation d’information par l’établissement d’un état des risques, le bailleur ou vendeur s’expose à la résolution du contrat ou à la demande au juge d’une diminution du prix par le locataire ou acquéreur.

L’article 77 de la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a introduit également, outre l’obligation d’information sur l’état des risques (cf. 1er paragraphe question 15), une obligation d’information de l’acquéreur ou du preneur de tout bien immobilier bâti, des sinistres ayant été indemnisés et étant dus à une catastrophe naturelle ou technologique pour les communes ayant fait l’objet d’un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle.

Ainsi, dans le cas où la commune a fait l’objet d’un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique, et si le bien a fait l’objet d’une indemnisation particulière, il convient d’annexer au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés et dont le bailleur ou vendeur a connaissance. Cette déclaration ne fait pas l’objet d’un imprimé particulier.

En cas de non respect de cette obligation d’information par la délivrance d’une déclaration du ou des sinistres indemnisés, le bailleur ou vendeur s’expose à la résolution du contrat ou à la demande au juge d’une diminution du prix par le locataire ou l’acquéreur.