La FEPEM (Fédération des Particuliers Employeurs de France) a pris à bail pour 6 ans fermes auprès de PREVOIR VIE, 1 490 m² de bureaux refaits à neufs dans un immeuble indépendant de standing sis 79 rue Monceau, Paris 8 (75), pour un loyer annuel confidentiel.
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil de la FEPEM, et ARTHUR NASH, conseil de PREVOIR VIE.
La banque privée a pris à bail pour un pour un bail commercial 3/6/9 auprès de la SCI La Fayette, 400 m² de bureaux en bon état au sein d’un immeuble haussmannien indépendant situé 11 rue La Fayette, à Nantes (44) pour un loyer de 195,00 € HT HC/m²/an.
La Banque Rothschild est implantée à Nantes depuis trois ans. Dans le cadre de son développement, elle souhaitait s’agrandir dans des locaux plus en adéquation avec son image, dans un quartier en pleine mutation.
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
LOXAM, le spécialiste du matériel de levage, souhaitait agrandir l’un de ses établissements et trouver un local plus en adéquation avec sa stratégie de développement.
A ce titre, il a loué, dans le cadre d’un bail commercial 3/6/9, 1 218 m² de locaux d’activités en bon état au sein d’un bâtiment indépendant situé 17 rue des Imprimeurs, à Couëron (44).
Le loyer s’élève à 56,00 € HT HC/m²/an, et le propriétaire est la SCI GHY.
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
La société de véhicules électriques COMARTH à pris à bail 1 200 m² de locaux rénovés au sein d’un bâtiment indépendant sis 5 rue Lavoisier à Morangis (91), pour un loyer annuel de 84 000,00 € HT HC.
GEMOFIS était conseil des deux parties.
La société d’assainissement, ADAF, a pris à bail pour un bail 3/6/9 ans, auprès de STAM, 683 m² de locaux mixte en état d’usage au sein d’un ensemble immobilier en R+1 sis 7/9 rue Jean Prouvé, à Villejuif (94). Loyer : 76,35 € HT HC/m²/an.
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
La société d’informatique industrielle NIJKERK COMPUTER SOLUTIONS quitte ses locaux de Voisins le Bretonneux pour s’installer au sein de la ZA de la Clef de St Pierre, 3 rue du Groupe Manoukian, à Elancourt (78).
Elle a pris à bail pour un 6 ans ferme 1 165 m² de locaux mixtes rénovés, dont le propriétaire est Proudreed, pour un loyer de 70,00 € HT HC/m²/an.
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
Nouvelles études de marché dans les secteurs suivants :
77 CHELLES MITRY-MORY | 92 BOULOGNE ISSY-LES-MOULINEAUX
92 LEVALLOIS-PERI LA DÉFENSE | 93 – AULNAY NEUILLY-PLAISANCE
93 et 95 MONTMORENCY GARGES GONESSE
Liste complète de nos synthèses d’études : Département Études & Analyses
Nos bureaux Île de France réalisent de belles signatures, et nos bureaux régionaux aussi !
En bureaux :
AGATEC (1000 m² à Sartrouville 78), HSBC France (510 m² à Caluire et Cuire 69), la FEPEM (1586 m² à Paris 75), ADAF Assainissement (683 m² à Villejuif 94), …
En locaux commerciaux :
YAKAROULER (2800 m² à Thiais 94), Distribution Sanitaire Chauffage (700 m² à Marseille13), …
En entrepôts et locaux d’activités :
NIJKERK COMPUTER SOLUTIONS (1165 m² à Elancourt 78), COMARTH (1200 m² à Morangis 91), GEODIS CIBLEX (1700 m² au Petit Quevilly 76), SCI SAM (1400 m² à St Quentin Fallavier 38), les transports TDN (1200 m² à Beauchamp 95), LA POSTE (2200 m² au Petit Quevilly 76), GALIPATTES (1364 m² à Pessac 33), LOXAM (1218 m² à Couëron 44), ROYAL KIDS (1100 m² à la Chaussée St Victor 41), LOCARCHIVES (1250 m² à Toulouse 31), AMAZONIA (1372 m² à Bordeaux 33), …
La création de la taxe bureaux date de 1989 : il s’agissait alors d’une nouvelle taxe à la charge des propriétaires d’immeubles. Ces derniers l’ont répercuté immédiatement sur leurs locataires quand les dispositions de leurs baux le permettaient (c’est-à-dire quand il était prévu que le preneur s’acquitterait de « toutes nouvelles taxes afférentes aux biens loués pouvant être créées, de quelque nature et sous quelque dénomination que ce puisse être »).
Rappel : il s’agit non pas d’une charge mais d’un complément de loyer ayant une incidence directe sur le coût de location des locaux pour les preneurs.
A cette époque, on entrait dans une période de crise au niveau de l’immobilier tertiaire se caractérisant principalement par une baisse des valeurs locatives marché. Les preneurs qui se trouvaient en fin de bail ou de période triennale ont beaucoup utilisé l’argument « je résilie mon bail ou on renégocie le loyer ». Mais cette démarche n’était pas directement liée à l’instauration de la taxe bureau mais plus à la baisse des loyers de marché (pour preuve ces renégociations n’ont pas touché que les bureaux).
Les augmentations des tarifs ont été modérées de 1989 à 1999 (variation de l’indice INSEE), après cette date et jusqu’à aujourd’hui, les tarifs n’ont plus augmenté.
En 1999, de nouvelles taxes ont été créées pour les locaux de stockage et les locaux commerciaux. Ces nouvelles taxes n’ont pas donné lieu à des mouvements particuliers de locataires.
En 2011 : modification des circonscriptions, augmentation des tarifs et création d’une nouvelle taxe sur les surfaces de stationnement. Ces mesures ont été une surprise pour les acteurs du secteur et les entreprises utilisatrices. Le financement du Grand Paris avait fait l’objet d’autres réflexions, et l’augmentation des tarifs de la taxe bureaux et de la redevance pour création de bureaux n’avaient pas été évoquée de façon prioritaire.
A ce jour, on manque encore de recul pour estimer les conséquences sur les transactions.
On peut cependant penser que les négociations sur les loyers seront plus importantes.
Les preneurs raisonnent de façon globale au niveau des coûts c’est-à-dire loyer, complément de loyer (taxes, assurance, honoraires, …) et charges, et il faut noter que d’autres facteurs d’augmentation des coûts rentrent (ou vont rentrer en ligne de compte) : coûts des travaux de mises aux normes des immeubles consécutifs aux lois sur l’accès des locaux professionnels aux handicapés, contraintes énergétiques (lois Grenelle 1 et 2).
La conséquence prévisible pourrait être un ajustement des valeurs locatives marché pour compenser cette hausse des compléments de loyer et des charges.
On peut aussi penser que les propriétaires bailleurs revoient plus globalement la politique de commercialisation de leur patrimoine pour tenir compte de ces augmentations globales de coûts touchant leurs locataires (soit en limitant les charges, soit en acceptant une baisse des valeurs locatives).
Economiquement, il parait vraiment difficile de continuer à tout faire payer aux preneurs et à maintenir les valeurs locatives.
Compte tenu du raisonnement « investisseur » on peut penser que pour maintenir la rentabilité d’un immeuble, les propriétaires voudront maintenir la valeur marché et accepteront de limiter le montant des charges, il parait peu probable qu’ils acceptent de prendre à leur charge les compléments de loyer que constituent les taxes ou l’assurance de l’immeuble.
Par ailleurs, il parait difficile de penser que les entreprises vont renoncer à leurs projets de déménagement, on peut cependant s’attendre à des négociations financières et juridiques de plus en plus tendues.
Quant à envisager un transfert massif des demandes d’implantation des entreprises vers les communes qui bénéficient du tarif 3 (le moins élevé) ce raisonnement se heurte à plusieurs difficultés :
Autre possibilité : délocalisation des entreprises vers des Régions autre que l’Ile de France. On touche ici à la politique de l’entreprise et cela va bien au-delà des contraintes de coûts liés à l’immobilier.
On peut néanmoins penser que des entreprises localisées actuellement dans Paris ou les Hauts de Seine envisagent de s’installer en Seine St Denis ou Val de Marne dont certaines communes sont en plein renouveau et proposent une offre récente et bien desservie proche de Paris (ex. en tarif 3 à ce jour sinon en tarif 2 : Bagnolet, Bobigny, Montreuil, Pantin, St Denis, Alfortville, Créteil, Choisy-le-Roi, Vitry-s/Seine ; en tarif 2 : Maisons-Alfort, Charenton-le-Pont, Fontenay-s/Bois, Arcueil, Ivry, Vincennes). Les communes du Val d’Oise et de l’Essonne, plus éloignées de Paris, peuvent également être attractives car offrant des loyers marché bien moins élevés.
Jusqu’à présent ce mouvement d’éloignement de Paris des entreprises pour trouver des tarifs attractifs avait été observé en période de forte hausse des loyers parisiens.
Incontestablement le marché va devoir trouver des solutions et s’adapter à cette nouvelle donne.
En 2011, SISEG fait peau neuve et change de nom, BUREAUX EXPO est né : le salon des services, solutions, matériels et équipements pour le bureau et l’entreprise.
Retrouvez nos équipes dès aujourd’hui à la Porte de Versailles hall 1, stand K14, jusqu’au 7 avril 2011. www.bureaux-expo.fr
