Arnaud Gottvalles, 26 ans, prend en charge le Pôle logistique de GEMOFIS. Au sein de l’équipe de Philippe DESMAS, directeur du département Grands Comptes, il sera amené à travailler en étroite collaboration avec l’ensemble des 25 bureaux répartis sur l’ensemble de la France.
Titulaire d’un Master 2 en ingénierie immobilière, il était consultant au sein du Pôle Multi-Sites de GEMOFIS depuis 2009.
Spécialisée dans la fabrication d’étiquettes adhésives, la société Label Pack – Celitil a pris à bail, dans le cadre d’un 3/6/9, 1 220 m² de locaux d’activités rénovés au sein d’un bâtiment indépendant sis 15/21 chemin de la Montagne, à La Queue en Brie. Loyer : 54,00 € HT HC/m²/an. Propriétaire : GESAD
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
Le Conseil Régional a pris à bail 1 000 m² d’entrepôts au 43 boulevard Thibaud à Toulouse au sein d’un bâtiment mixte situé sur un site clos et indépendant. Loyer annuel : 40 000,00 € HT HC. Propriétaire : SCI THIBAUD 43 / ROHAN INVESTISSEMENT
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
Le bailleur social a loué auprès de la SCI NANTES LA CHAUVINIERE 1 179 m² de locaux d’activités en très bon état au sein d’un bâtiment indépendant sis rue des Piliers, ZA Atlantis à Saint-Herblain (44). Loyer : 55 € HT HC/m²/an.
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil du preneur, et Axio Gestion conseil du propriétaire.
Le cautionnement est régi par les articles 2011 et suivants du Code Civil et par :
* les articles 2288 à 2297 du Code Civil en ce qui concerne les rapports entre le créancier et la caution
* les articles 2305 à 2309 du Code Civil en ce qui concerne les rapports entre le débiteur et la caution
DEFINITION
Le cautionnement est défini comme l’engagement d’une personne physique ou morale d’exécuter l’obligation du débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Il s’agit d’un contrat accessoire. Cela signifie qu’il ne peut pas être conclu sans un contrat principal.
Comme tout contrat, le consentement ne doit pas être vicié. Les vices du consentement sont :
* le dol : manœuvre frauduleuse, il s’agit d’agissements trompeurs ayant entrainé le consentement qu’une des parties au contrat n’aurait pas donné si ces manœuvres n’avaient pas existé.
* l’erreur : erreur sur les qualités substantielles de la chose
* la violence
Distinction entre caution simple et caution solidaire
La différence entre caution solidaire et caution simple réside dans la procédure de recouvrement de la dette.
Dans le cadre d’une caution simple, le créancier a pour obligation d’épuiser toutes les voies de recours possible et d’agir en premier lieu contre son locataire (ou autre débiteur) avant de se retourner vers la caution.
Dans le cadre d’une caution solidaire, le créancier peut saisir la caution sans avoir exercé de recours préalable.
Notion de cautions conjointes
La caution conjointe s’engage à couvrir une partie de la dette : une somme déterminée ou un % de la somme globale due. Cependant, le créancier peut se retourner contre seulement une des cautions conjointes et lui réclamer l’intégralité de la dette.
Il appartiendra à la caution ayant recouvré l’intégralité de la dette de se retourner contre les autres cautions conjointes.
La caution la plus intéressante pour un propriétaire est donc une caution solidaire et conjointe. Dans un tel cas, le créancier peut se retourner contre la caution sans avoir épuisé toutes les voies de recours possible et ne sera pas obligé de poursuivre toutes les cautions.
FORMALISME
L’acte de cautionnement doit respecter un formalisme particulier. Les articles L341-2 et L341-4 du Code de la consommation font état de deux mentions obligatoires qui doivent être recopiées de façon manuscrite, à la lettre par les cautions.
Pendant longtemps les juges ont en effet considéré que le non respect du formalisme dans la stipulation de la solidarité pouvait entrainer la nullité du cautionnement pour non respect du formalisme.
Le cautionnement par une personne physique
Engagement d’une caution personne physique envers un professionnel (du dirigeant envers sa société ou d’une personne physique pour une société dont il ne fait pas partie) :
Depuis une loi du 1er août 2003, toute personne physique qui s’engage envers un créancier professionnel doit faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante (article L341-2 du Code de la consommation) :
» En me portant caution de X…dans la limite de la somme de…couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens, si X… n’y satisfait pas lui-même « .
Cette mention doit être complétée en cas de solidarité. La caution devant alors indiquer qu’elle » renonce au bénéfice de discussion et qu’elle s’oblige solidairement avec X…sans pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive préalablement X… « (L 341-3 Code de la consommation).
Les deux mentions manuscrites doivent être complétées afin que le cautionnement soit limité en durée et que le montant pour lequel la caution s’engage comprenne le montant principal, les intérêts, les frais accessoires.
L’article L341-6 du Code de la consommation dispose que le créancier professionnel est tenu de faire connaître à la caution personne physique, au plus tard avant le 31 mars de chaque année, le montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, ainsi que le terme de cet engagement. Si l’engagement est à durée indéterminée, il doit rappeler la faculté de révocation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci est exercée. A défaut, la caution ne saurait être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard échus depuis la précédente information jusqu’à la date de communication de la nouvelle information.
Le préteur ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné par rapport à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.
Le cautionnement par une société
De manière générale, le cautionnement donné par une société n’est valable que s’il entre directement dans l’objet social ou s’il existe une communauté d’intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou s’il résulte du consentement unanime des associés donné au cours d’une assemblée générale.
Les conditions de validité du cautionnement donné par une personne morale sont différentes selon le type de société.
Exemple :
* pour une Société par Actions Simplifiée : le cautionnement doit avoir été autorisé par le Conseil d’Administration
* pour une Société Civile Immobilière : le cautionnement doit être décidé à l’unanimité des associés. Le consentement peut résulter soit du consentement exprimé dans un acte soit d’une consultation écrite (articles 1852 à 1854 du Code Civil).
De plus, l’article L 341-5 du code de la consommation institue une protection des dirigeants personnes physiques qui se portent cautions solidaires de leur société au bénéfice d’un créancier professionnel :
« Les stipulations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion figurant dans un contrat de cautionnement consenti par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel sont réputées non écrites si l’engagement de la caution n’est pas limité à un montant global, expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires. »
Cela signifie que le cautionnement doit être limité dans son montant.
Par exemple, un bailleur ne peut pas se prévaloir d’un cautionnement donné pour toute la durée du bail et de ses renouvellements, puisque le montant est indéterminé.
Attention il faut établir une distinction entre cautionnement et lettre de porte fort (article 1120 du Code Civil)
Dans certains cas, la lettre de porte fort peut être considérée comme une substitution au cautionnement.
Celle-ci est une garantie personnelle autonome. Il s’agit de s’engager à réaliser quelque chose au nom de quelqu’un d’autre.
Le porte-fort (ou promettant) peut être indifféremment la société, un dirigeant, un associé/actionnaire (majoritaire ou minoritaire) ou un tiers à la société. Il doit être capable de contracter et en avoir les pouvoirs puisqu’il souscrit un engagement envers le bénéficiaire.
Le bénéficiaire de la promesse peut être, indifféremment, la société, un ou plusieurs dirigeants, un ou plusieurs des associé(s)/actionnaire(s), un ou plusieurs salariés ou un tiers à la société (société mère, filiale, fournisseur, client, banque etc.).
Le tiers dont le fait est promis au sens de l’article 1120 du Code civil peut être déterminé ou déterminable. Dans ce dernier cas, des critères de détermination objectifs devront alors être précisés dans la convention. Il peut s’agir d’un associé, d’un groupe d’associés, voire de leur ensemble, d’un dirigeant, de la société ou d’un tiers (filiale, banque, fournisseur, client etc..). L’engagement de porte-fort peut même être pris pour une personne future, telle une société en formation.
Le porte-fort peut promettre un fait quelconque. Il peut par exemple s’agir de la ratification d’un acte passé sans pouvoir, la conclusion ou l’exécution d’un contrat, l’adoption d’une décision (par exemple la nomination d’un dirigeant), mais encore l’exercice d’un droit (par exemple, une renonciation, une résiliation unilatérale) ou une présence, etc. Que le fait soit positif ou négatif (une omission, une absence, une abstention, une démission, etc.) importe peu.
Les principales applications rencontrées en jurisprudence consistent dans la promesse d’un consentement et/ou de l’exécution d’une obligation.
La promesse de porte fort est aujourd’hui reconnue par certains tribunaux comme un acte de cautionnement.
Le cautionnement par une banque
Certains bailleurs peuvent exiger de leurs preneurs une caution bancaire. Celle-ci consiste à bloquer une somme d’argent sur un compte bancaire afin de garantir d’éventuels loyers impayés.
Cette somme sera bloquée à la banque, le bailleur n’aura pas accès à cette somme, il a simplement la garantie que X fois le montant du loyer est bloqué à la banque et qu’il pourra en disposer en cas d’impayé du preneur.
La durée et le montant de la caution doivent être déterminés sous peine de nullité.
Attention : il est important de distinguer les garanties à première demande et l’acte de cautionnement.
La garantie à première demande est un engagement de payer dont le contenu est consensuel. Il peut donc s’agir d’un engagement de paiement sur production de document (attestation de non paiement d’une dette par exemple) ou purement et simplement sur la demande du créancier. Cela la distingue du cautionnement de droit commun car, en vertu de l’article 2313 du code civil, la caution peut « opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérentes à la dette » sauf celles qui sont purement personnelles au débiteur.
Cependant, il est fréquent que les créanciers intègrent une clause de renonciation aux bénéfices de discussion et de division. Cette clause permet au bailleur de poursuivre la caution sans poursuivre au préalable le preneur et sans procédure préalable.
Pour qu’il soit équivalent à une garantie à première demande, le cautionnement doit être solidaire et conjoint.
Extinction du cautionnement
L’extinction du cautionnement peut résulter de deux causes :
* l’extinction du contrat principal
* l’extinction pour une cause qui lui est propre
Extinction du contrat principal
Le cautionnement est un contrat accessoire. Cela a pour conséquence que celui-ci s’éteint lorsque le contrat principal s’éteint.
Extinction pour une cause qui lui est propre
Il en est ainsi de la nullité de l’engagement, de l’arrivée du terme du cautionnement à durée déterminée, de la prescription, de la novation ou encore de la compensation avec une dette du créancier à l’égard de la caution.
La loi de finance rectificative pour 2011 (Loi 2011-900 du 29-7-2011 art. 34) prévoit qu’afin d’étaler sur plusieurs années l’augmentation des tarifs de la redevance, un dispositif d’abattements est mis en place.
Pour les locaux à usage de bureaux situés dans des communes ayant changé de circonscription ou dans des communes qui échappaient jusque-là à la redevance, un abattement sur l’augmentation du montant de la redevance (différence entre les montants au 1er janvier 2011 et les montants antérieurs) est instauré. Il diffère dans sa durée et son montant selon le groupe de communes :
1er groupe : locaux à usage de bureaux situés dans les communes non taxables avant 2011 et rattachées depuis à la zone 2 et dans les communes passées de la zone 3 à la zone 1 : l’abattement est égal à 5/6e (en 2011), 2/3 (en 2012), 1/2 (en 2013), 1/3 (en 2014) et 1/6e (en 2015).
2e groupe : locaux à usage de bureaux situés dans les communes non taxables avant 2011 et rattachées depuis à la zone 3, dans les communes passées de la zone 3 à la zone 2, dans les communes passées de la zone 2 à la zone 1 et dans les 10e, 11e, 18e, 19e et 20e arrondissements de Paris : l’abattement est égal à 3/4 (en 2011), 1/2 (en 2012) et 1/4 (en 2013).
S’agissant des locaux commerciaux et locaux de stockage qui échappaient avant 2011 à la redevance, ils bénéficient d’un abattement des 3/4 (en 2011), 1/2 (en 2012) et 1/4 (en 2013) du montant de la redevance.
Enfin, les communes éligibles à la fois à la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale (DSU) et au bénéfice du fonds de solidarité des communes (FSCIF) relèvent de la zone 3, quelle que soit leur situation géographique, mais sont susceptibles de relever de la zone 1 ou de la zone 2 si elles cessent de remplir les conditions d’application de l’un ou l’autre de ces dispositifs. En pareil cas, elles bénéficient au titre de l’année suivant la perte d’éligibilité et pendant les deux années suivantes d’un abattement respectivement des 3/4, 1/2 et 1/4 de l’augmentation du tarif lié à cette perte d’éligibilité.
Un nouveau programme tertiaire en développement au cœur du Business Village de Val d’Europe : le BELLINI
23 000 m² de bureaux labellisés BBC organisés en 3 bâtiments distincts de 6 niveaux chacun, ce qui lui confère une très grande flexibilité, le Bellini offre de nombreux atouts. Implanté sur un territoire de grands projets et bénéficiant d’une accessibilité exceptionnelle, le Bellini se veut la référence emblématique en matière de services à Val d’Europe.
Commercialisation : GEMOFIS
Dans le cadre de son agrandissement, la société Easy Fashion Service, spécialisé dans le stockage et l’entreposage de produits du prêt-à-porter et du luxe, a pris à bail 2 632 m² d’entrepôts rénovés au sein d’un bâtiment non indépendant composé de plusieurs cellules, et situé dans la ZI Pariest, 8/10 allée Léon Jouhaux, à Croissy Beaubourg.
Propriétaire : UFG REM
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
Spécialisée dans la fabrication d’étiquettes adhésives, la société Label Pack – Celitil a pris à bail 1 220 m² de locaux d’activités rénovés au sein d’un bâtiment indépendant sis 15/21 chemin de la Montagne, à La Queue en Brie.
Propriétaire : GESAD
Loyer : 54,00 € HT HC/m²/an
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
Spécialisée dans le désamiantage et le traitement des polluants du bâtiment, la société Ecolex Technologies a pris à bail 1 040 m² de locaux mixtes au 142 avenue des Paluds, à Aubagne.
Propriétaire : privé
Loyer : 75,00 € HT HC/m²/an
Dans cette transaction, GEMOFIS était conseil des deux parties.
