Quel est le rôle de l’immobilier dans le développement durable ?

La lutte contre le changement climatique passe par de grandes ambitions en matière d’immobilier. Sur le seul plan énergétique, ce secteur est la source de 25% des émissions de GES (gaz à effet de serre) et représente plus de 40% de la consommation finale d’énergie (en France).

L’immobilier est au cœur du développement durable car il en intègre toutes les problématiques ; il est tout à la fois un secteur économique majeur, un élément de cohésion sociale, et un grand consommateur de ressources.

Il a été évalué que le bâti (résidentiel et tertiaire au sens large – bureaux, locaux d’activité…) consomme 42,5% de l’énergie finale française et représente 25% des émissions de gaz à effet de serre.

La consommation moyenne d’énergie primaire du parc tertiaire parisien est de 314 kWh ep/m2/an en 2007 (source IPD 1). En Juillet 2009, le bâtiment de bureaux livré ayant obtenu la 1ère labellisation de performance énergétique en France affiche une consommation de 109 kWh ep/m²/an (immeuble Ravel à Guyancourt (78) réalisé par SERCIB).

L’immobilier, et en particulier l’immobilier d’entreprise, est donc un gisement majeur d’économie d’énergie exploitable immédiatement.

Liens utiles :
  1 – IPD : www.ipd.com

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Qu’est-ce-que la certification HQE ?

La HQE, pour Haute Qualité Environnementale, est une démarche française initiée en 1996 par le CSTB 1 (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment), visant à maîtriser les impacts sur l’environnement d’une opération de construction ou de réhabilitation. Elle s’organise autour de 4 thèmes (Écoconstruction, Écogestion, Confort, Santé) regroupant 14 cibles pour lesquelles un niveau standard de performance a été déterminé.

Face à la multiplication des labels, des certifications, et des normes, il est important de comprendre les principes de chacun et ce qu’ils recouvrent. Ainsi faut-il intégrer que la démarche HQE et les labels énergétiques ne sont pas identiques.

La certification HQE est une démarche globale de construction dont la performance énergétique n’est qu’une des composantes, alors que les labels énergétiques sont exclusivement liés à la performance énergétique des constructions. Leur point commun résulte dans la démarche volontaire engagée par les promoteurs, investisseurs, propriétaires pour obtenir l’un ou l’autre de ces labels ou certifications.

Ils ne sont pas obligatoires mais servent à préparer la profession aux futures règlementations tout en valorisant les immeubles réalisés.

Les 14 cibles de la certification HQE sont :

 Thème 1 Écoconstruction :
 1 Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat.
 2 Choix intégré des procédés et produits de construction.
 3 Chantier à faibles nuisances.

 Thème 2 Écogestion :
 4 Gestion de l’énergie.
 5 Gestion de l’eau.
 6 Gestion des déchets d’activité.
 7 Gestion de l’entretien et de la maintenance.

 Thème 3 Confort :
 8 Confort hygrothermique.
 9 Confort acoustique.
 10 Confort visuel.
 11 Confort olfactif.

 Thème 4 Santé :
 12 Qualité sanitaire des espaces.
 13 Qualité sanitaire de l’air.
 14 Qualité sanitaire de l’eau.

Organisme de certification :
Depuis 2005, la certification « NF Bâtiments Tertiaires – Démarche HQE® » est délivrée à la livraison du programme, par Certivéa 2, filiale du CSTB 1.

Pour être certifié, 7 cibles sur les 14 doivent justifier d’un niveau supérieur à celui standard ; plus précisément, 3 cibles doivent être « Très Performantes », et 4 « Performantes ». Et bien que la HQE ne se concentre pas uniquement sur la performance énergétique, il a été rendu obligatoire d’atteindre au moins le niveau « Performant » sur la cible Gestion de l’Énergie pour prétendre à la certification (pour tout projet déposé à compter du 1er mars 2009).

Actuellement, la certification fait l’objet d’une évaluation au stade de la programmation, de la conception, et de la réalisation. Mais un volet supplémentaire est en préparation, qui sera appliqué lors de la phase d’exploitation d’un bâtiment. Selon Certivéa, les premières opérations certifiées « HQE d’exploitation » le seront en septembre 2009.

De plus cette certification peut être couplée avec d’autres labels spécifiquement énergétiques tels que HPE, THPE ou BBC.

Liens utiles :
 1 – CSTB : www.cstb.fr
 2 – Certivéa : www.certivea.fr
 3 – Association HQE : www.assohqe.org

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Qu’est-ce-que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ?

Le DPE a pour vocation d’informer sur le bilan énergétique du bâtiment pour lequel il a été établi. Il permet la comparaison instantanée de plusieurs immeubles en matière de performance énergétique. Son champ d’application s’est élargi et concerne, aujourd’hui, aussi bien les locations que les ventes.

La notion de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) des bâtiments est issue de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments n° 2002/91 parue en janvier 2003.
Elle vise à donner un cadre européen aux politiques internationales de réduction des consommations d’énergie des bâtiments existants et à construire, dans la perspective de la mise en œuvre du protocole de Kyoto. Le DPE a été mis en place par le décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006, qui l’a introduit dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) aux articles R. 134-1 à R. 134-5.

* DPE à la vente : lors de la vente d’un bâtiment existant, le DPE est requis depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes de bâtiments et de locaux résidentiels et tertiaires, sauf pour des cas très particuliers admis par la directive européenne. Il est à la charge du vendeur qui doit l’inclure dans le dossier de vente.

* DPE à la location : lors d’une location, il est requis depuis le 1er juillet 2007, mais pour les seuls logements (ou bâtiments de logements). Il doit être étendu par un texte législatif aux locaux tertiaires. Il est à la charge du bailleur qui doit l’adjoindre au bail. Bien que la loi soit votée, le décret d’application pour les bâtiments tertiaires n’a toujours pas été publié.

* DPE à la construction : ce DPE est une synthèse de l’étude règlementaire complétée par une inspection sur site lors de la livraison. Le décret n° 2006-1147 précise qu’il doit être fourni à l’achèvement des chantiers des constructions de bâtiments ou parties de bâtiment dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er juillet 2007. L’arrêté est en cours de signature.

Le diagnostic de performance énergétique a pour objectifs :

* D’informer le futur propriétaire ou locataire sur la consommation énergétique du logement ou du bâtiment tertiaire (en kWh ep/m²/an) et le coût moyen de celle-ci.
Pour les bâtiments tertiaires neufs ou réhabilités, la méthode de calcul retenue est celle de la règlementation thermique en vigueur (à ce jour, la RT 2005). La consommation retenue est le « coefficient en énergie primaire projet » (Cep-projet).
Pour les bâtiments tertiaires existants, la méthode de calcul actuelle, en attendant la parution du décret d’application, s’appuie sur les factures réelles d’énergie du bâtiment sur les 3 dernières années.

* De sensibiliser le futur propriétaire ou locataire aux conséquences de sa consommation en énergie sur le climat de notre planète, en repérant cette consommation (en kWh ep/m²/an) et les émissions de CO2 (en kg/m²/an) qui en résultent, d’une part sur une étiquette « énergie » et d’autre part sur une étiquette « climat », suivant une échelle de A (bâtiment économe) à G (bâtiment énergivore).

* Idéalement, de donner au futur propriétaire ou locataire des conseils pour maîtriser sa consommation sous forme de recommandations de gestion et de comportement ; et au futur propriétaire des recommandations sommaires de travaux d’économie d’énergie ou de lutte contre l’effet de serre.

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Point sur le Grenelle 2 et ses conséquences immobilières – Partie 2

Dans les copropriétés :

* Obligation de réaliser un DPE dans les immeubles équipés d’une collective de chauffage ou de refroidissement sauf les bâtiments à usage principal d’habitation de 50 lots ou plus et dont la date de dépôt de PC est antérieure au 1^er juin 2001.
Délai de réalisation : 5 ans à compter du 1^er janvier 2012

* Dans tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’AG suivant l’établissement du DPE ou d’un audit énergétique (prévu pour les immeubles exonérés de DPE), la question d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou contrat de performance énergétique (décret d’application en attente).

Dans les rapports locatifs :

* DPE : obligation de le joindre au bail pour toute location de tout ou partie d’un immeuble (article L 134-1 et suivants du CCH). Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans ce document.
A compter du 14 juillet 2010.

* Création d’une annexe environnementale au bail dont le contenu sera déterminé par un décret non encore paru. Cette annexe sera obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux à usage de bureaux ou commerciaux de plus de 2 000 m². (article L 125 -9 du code de l’environnement).
A compter du 1^er janvier 2012 pour les nouveaux baux ou baux renouvelés.
A compter du 14 juillet 2013 pour tous les baux en cours.

* Obligation pour le preneur de permettre au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.
A compter du 1^er janvier 2012 pour les nouveaux baux ou baux renouvelés.
A compter du 14 juillet 2013 pour tous les baux en cours.

* Obligation d’indiquer le classement énergétique du bien sur toute annonce (location ou vente) – article L134-4-3 du CCH.
A compter du 1^er janvier 2011 (décret d’application en attente)

* Obligation de fournir un état des risques naturels et technologiques pour les baux commerciaux (article L125-5 du code de l’environnement).
A compter du 14 juillet 2010.

Une annexe environnementale obligatoire pour les baux des bureaux et commerces
Obligation d’insérer une annexe environnementale pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces ou sur des locaux commerciaux situés à l’intérieur d’un centre commercial. Un décret définira le contenu de cette annexe.

Relevé des consommations énergétiques
Dans le cadre de cette annexe, le bailleur comme le preneur relèveront chacun les consommations énergétiques réelles en énergie finale qui sont dans leur champ de responsabilités. Le preneur fournira chaque année au bailleur les consommations énergétiques relatives à ces locaux. Le preneur et le bailleur se communiqueront mutuellement toute information utile relative aux consommations des locaux loués et le preneur autorisera le bailleur à accéder aux locaux pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique. Il est aussi précisé que l’annexe environnementale peut prévoir des obligations qui s’imposent au preneur pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.

L’ensemble de ces dispositions prendront effet à partir du 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date, et dans les trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Grenelle 2 pour les baux en cours.

Les diagnostics de performance énergétique deviennent opposables
L’amendement vise aussi à ce que le DPE soit réalisé au moment où un bien immobilier est proposé sur le marché.
Au vu de ce texte, l’article L.125-5 serait complété par un article L.125-9 précisant que pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, ou sur des locaux commerciaux situés à l’intérieur d’un centre commercial, une annexe environnementale deviendra obligatoire.

RT 2012
Son application devrait être fixée au 1^er juillet 2011.
Elle implique le respect du label BBC et une consommation maximale de 50 kWh d’énergie primaire par m² et par an dans les immeubles neufs, de 80 dans les immeubles rénovés.

Pour les bâtiments anciens, il est prévu un objectif général de réduction de 38 % de la consommation énergétique de l’ensemble du parc (bureaux logements commerces et entrepôts logistiques) d’ici 2020.

Urbanisme
Le PLU et le SCOT (schéma de cohérence territoriale) prendront en compte la notion de développement durable.
Dans les zone urbaines ou à urbaniser, un dépassement du COS sera autorisé dans la limite de 30 % des règles relatives au gabarit, cette règle s’appliquera à des constructions affichant des critères de performance énergétique élevés ou pouvant produire des énergies renouvelables.

Les PLU pourront imposer une densité minimale de construction.

Hors secteurs protégés, les demandes d’installation de dispositifs de production d’énergie renouvelables ne pourront plus être interdites par les règles d’urbanisme.

Je suis propriétaire, quels sont les enjeux du Grenelle Environnement pour mes biens ?

Les règlementations découlant du Grenelle Environnement vont amener les propriétaires à réévaluer leur patrimoine à l’aune des questions environnementales.

Garder/vendre ? Réhabiliter/reconstruire ? À quelles aides ai-je droit ? Quels sont les bons interlocuteurs ? Quelles sont les attentes des utilisateurs ?

Les questions de développement durable ont un impact à plusieurs niveaux : à court terme avec de nouvelles obligations à remplir, entraînant des coûts et investissements importants à engager ; et à moyen terme avec des attentes et exigences nouvelles des utilisateurs, et la variation de valeur qui en découle.

Ce dernier point est essentiel lorsque l’on apprend selon une étude américaine récente, que les immeubles certifiés LEED aux Etats-Unis verraient leur valeur grimper de 24% par rapport à un immeuble classique sans certification et susceptible de connaitre une certaine forme d’obsolescence. La prise en compte de ces dimensions apparait donc primordiale.

Les principaux enjeux sont :
* La pérennisation de votre patrimoine immobilier en :
- réalisant un audit environnemental
- anticipant le calendrier et les coûts des futures obligations réglementaires (obligation de travaux, bonus/malus fiscaux)

* Assurer la rentabilité de vos investissements en :
- évaluant le risque d’obsolescence et le risque pesant sur la rentabilité à terme
- arbitrant dès aujourd’hui les actifs les moins performants à faible potentiel de revalorisation
- engageant des dépenses d’amélioration de la performance énergétique sur certains actifs profitables à moyen et long terme ; envisageant une réhabilitation ou une reconstruction pour d’autres
- limitant le risque de vacance et de dépréciation du loyer et donc du bien

* L’attractivité de mes biens :
- image véhiculée pour l’utilisateur
- positionnement et image par rapport à votre propre démarche environnementale

Liens utiles : Le Grenelle Environnement : www.legrenelle-environnement.gouv.fr

Qu’est-ce-que la RT (Réglementation Thermique) 2005 ?

 La RT 2005 ¹, pour Réglementation Thermique 2005, instaure les exigences de performance énergétique minimales pour l’immobilier neuf, et existant dès lors que des travaux sont réalisés. Ce référentiel est ensuite utilisé pour décerner les labels de type HPE, THPE, ou BBC.

La RT 2005 ¹ a succédé à la RT 2000 dont elle a renforcé les exigences ; elle sera remplacée par une nouvelle version en 2012, plus ambitieuse encore.

Cette logique progressive vise à atteindre l’objectif « 20-20-20 » d’ici 2020 : réduire de 20% les émissions de gaz à effet de serre (ou 30% en cas d’engagements d’autres pays industrialisés), baisser de 20% la consommation d’énergie, et introduire 20% d’énergies renouvelables dans la consommation d’énergie. À cela s’ajoute le Facteur 4 qui vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) par quatre entre 1990 et 2050.

Lien utile : Site RT-bâtiment : www.rt-batiment.fr

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L’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) Île de France a dévoilé mi-janvier les lauréats de la 1^ère session de leur appel à projets pour promouvoir les bâtiments BBC sur des critères précis : performance énergétique, qualité environnementale et reproductibilité économique.

Parmi ces lauréats, dans la catégorie « Projets tertiaires privés », s’est distingué le promoteur SERCIB, pour son immeuble Solaris.

Le Solaris est un bâtiment à énergie positive, dont le concept est reproductible en milieu urbain. La ville de Clamart recevra le 1^er Solaris dont le permis de construire a été obtenu pour 31 000 m² SHON.

Anticipant les dispositifs réglementaires et législatifs en matière de performance énergétique, le Solaris est certifié HQE et BREEAM, et labellisé BBC. Le Solaris est destiné aux investisseurs et utilisateurs éco-responsables et exigeants, résolument engagés dans une démarche de développement durable, d’innovation et de performance.

SOLARIS est commercialisé en exclusivité par GEMOFIS.

Pour en savoir plus sur le Solaris : Site Gemofis ou Site Solaris
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Qu’est-ce-que le développement durable ?

Le développement durable est une démarche globale qui concilie croissance et pérennité. C’est la recherche d’une harmonie entre économie, écologie, et social. D’une dynamique impulsée dans les années 90, ce sujet trouve aujourd’hui une place prépondérante et concrète dans tous les aspects de notre société.

Selon la définition proposée en 1987 par la Commission mondiale sur l’environnement et le développement dans le Rapport Brundtland, le développement durable est :
« un développement qui répond aux besoins des générations du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Deux concepts sont inhérents à cette notion : le concept de « besoins» , et plus particulièrement des besoins essentiels des plus démunis, à qui il convient d’accorder la plus grande priorité, et l’idée des limitations que l’état de nos techniques et de notre organisation sociale impose sur la capacité de l’environnement à répondre aux besoins actuels et à venir. »

Le développement durable ne se limite pas à une composante environnementale mais intègre l’économique et le social.

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